Dự báo thừa cung bất động sản năm 2026
Theo nhiều báo cáo thì khả năng năm 2026 sẽ dư thừa nguồn cung bất động sản. Điều này ảnh hưởng thế nào trong quyết định mua nhà?
Cung dự tăng
Theo một số thông tin tui đọc được thì dữ liệu tóm gọn như sau:
Từ năm 2025–2027, Hà Nội và vùng ven dự kiến đón 33.000–35.000 căn hộ mới mỗi năm, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.
Riêng khu Đông có kế hoạch cung cấp hàng chục nghìn căn, với các dự án quy mô 12.000–35.000 căn.
Giá bán sơ cấp phổ biến 60–75 triệu đồng/m², căn 1 phòng ngủ từ 2,5 tỷ đồng, trong khi giá thứ cấp bình quân đạt 91 triệu đồng/m², gấp 3 lần so với 10 năm trước.
Còn trên cả nước thì nguồn cung năm 2026 được dự báo cũng tương đối lớn quy mô khoảng 5,9 triệu căn.
Tiêu thụ giảm
Dù vậy, trong bối cảnh chung cư giá cao liên tục mở bán, Bộ Xây dựng cho biết lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm mạnh từ quý III, nhất là phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ. Quý này có tổng cộng gần 136.700 giao dịch, giảm 13% theo quý và hơn 3% theo năm. Riêng phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ ghi nhận hơn 32.100 giao dịch, bằng 93% so với quý II và giảm hơn 16% cùng kỳ năm ngoái.
(Xem thêm tại VNExpress)
Nghịch lý
Như vậy nguồn cung tăng trong khi tiêu thụ lại giảm. Để các bạn dễ hình dung thì trong vài năm gần đây giá căn hộ liên tục tăng mạnh mà trong đó nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung thiếu (giai đoạn 2020 - 2023) mà nhu cầu thì tăng.
Vậy tại sao qua năm được dự báo nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ lại vẫn thấp. Để hiểu rõ hơn thì đây là những gì tui quan sát được.
Cung tăng nhưng là tăng ở các phân khúc cao cấp hoặc cận cao cấp.
Cầu chủ yếu ở những người có nhu cầu mua ở thực và là những người có thu nhập vừa hoặc thấp.
Chính vì thế mà 2 đường cung cầu này chưa thể chạm nhau và tạo nên hiệu ứng là thừa cung nhà.
Mua nhà năm 2026?
Nhu cầu ở thực
Theo cá nhân tui, nếu bạn xác định mua ở thực thì mua ở giai đoạn nào cũng được. Bạn không nhất thiết phải quan tâm xem có mua đúng giá không.
Thay vào đó bạn nên quan tâm những điều sau:
Tỉ lệ vay: tối ưu nên ưu tiên vay tối đa 50% tài sản.
Thời hạn vay: ưu tiên thời hạn vay cho phép bạn chỉ phải chi trả khoảng 30% thu nhập cho cả vốn và lãi hàng tháng.
Địa điểm: hãy chọn địa điểm phù hợp với bạn hoặc gia đình. Nhiều người chọn mua quá xa rồi không thuận tiện đi lại, riết rồi mua nhà giống như cực hình. Nhưng cũng có nhiều người chọn vị trí đẹp và trung tâm dẫn đến kết quả là giá quá cao so với khả năng chi trả.
Nhu cầu đầu tư
Theo tui hiện tại giá căn hộ nhiều nơi đang ở mức phi lý nên với loại tài sản này thì tui sẽ:
Với những nơi dòng tiền kém thì tui sẽ ưu tiên thanh lý thu lại lợi nhuận.
Với những nơi dòng tiền ổn định nhưng khả năng năm 2026 sẽ có thêm cung gần đó thì tui cũng sẽ thanh lý để chốt lời.
Với những nơi dòng tiền tốt và ít bị cạnh tranh trong 2026 thì sẽ vẫn giữ lại.
Tui sẽ tránh mua căn hộ mới mà thay vào đó có thể tìm ở thị trường thứ cấp nơi mà có thể có giá tốt hơn.
Trên đây là nhận định cá nhân của tui. Còn bạn thì sao?